Qué documentación necesitas para vender una casa en Asturias

Uno de los motivos más frecuentes por los que una operación de venta se rompe no es el precio: es la documentación incompleta. Cuando llega una oferta seria y falta un certificado, el comprador se enfría y, con frecuencia, se busca otra vivienda. Esta guía es el checklist oficial que usamos en Faro antes de publicar una propiedad en Asturias.

Antes de publicar (lo mínimo indispensable)

Estos tres documentos tienen que estar en tu carpeta antes de colgar el anuncio. Sin ellos, el anuncio ni siquiera debería ver la luz.

1. Nota simple del Registro de la Propiedad

• Qué es: certificación que acredita quién es el titular, si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y la descripción registral.
• Dónde se pide: registradores.org (online) o en el registro presencial. Coste: ~9,02 €.
• Caducidad operativa: aunque técnicamente no caduca, lo razonable es usar una emitida en los 3 últimos meses.
• Por qué importa: si tiene cargas no informadas, el comprador puede reclamar resolución del contrato.

2. Certificado de eficiencia energética

• Qué es: documento obligatorio que clasifica la vivienda en una letra A-G según consumo y emisiones.
• Quién lo emite: un técnico certificador competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero).
• Coste: entre 70 € y 180 € según tamaño y provincia (Asturias tiende al tramo alto).
• Vigencia: 10 años.
• Registro obligatorio: en el Principado de Asturias se registra en la Consejería competente y se obtiene el número de registro. Sin ese número, la publicación en Idealista o Fotocasa no es legal.

3. Último recibo del IBI

• Qué es: Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Demuestra que estás al corriente con el ayuntamiento.
• Dónde se pide: en tu domiciliación bancaria o directamente en la sede electrónica del ayuntamiento (Gijón, Oviedo, etc.).
• Coste: gratis.
• Detalle útil: entrega también el recibo del año anterior — algunos compradores lo piden en notaría.

Si es piso

4. Certificado de estar al corriente con la comunidad

• Qué es: certificado del administrador de fincas o del presidente que acredita que no tienes deudas pendientes con la comunidad.
• Cuándo se pide: justo antes de firmar arras y de nuevo antes de escriturar.
• Coste: gratis o simbólico (10-20 €) según administrador.
• Detalle importante: si hay derramas aprobadas pero no cobradas aún, se suele pactar quién las asume (norma habitual: al vendedor hasta escrituración, al comprador desde entonces).

5. Estatutos y última acta de la comunidad

• Qué es: reglas internas del edificio y decisiones recientes (obras, derramas).
• Dónde se piden: al administrador de fincas.
• Por qué importa: el comprador puede pedir revisar si hay obras aprobadas grandes en el horizonte o si hay restricciones de uso (airbnb, mascotas).

Si es unifamiliar, chalet, casa de pueblo

6. Cédula de habitabilidad (si aplica)

• En Asturias no es obligatoria para todas las viviendas, pero muchos compradores la piden, especialmente para segunda mano rehabilitada.
• La emite la Consejería de Vivienda del Principado.
• Coste: ~30 €.

7. Certificados de instalaciones

• Boletín eléctrico (si se ha cambiado instalación en los últimos 20 años).
• Certificado de gas si la vivienda tiene instalación.
• Certificado de calderas e ITV si aplica.

8. Licencias de obra (si ha habido reforma)

Si has hecho obras de ampliación, cambio de uso o actuaciones mayores, el comprador puede pedir las licencias. Si no las tienes, puede ser un problema en notaría.

Si el edificio tiene más de 45 años (o lo va a tener pronto)

9. ITE / IEE (Inspección Técnica del Edificio)

• Obligatoria para edificios de más de 45 años en muchos municipios asturianos (Gijón, Oviedo, Avilés, Siero).
• La comunidad la encarga a un técnico. Revisa cimientos, cubiertas, fachadas, instalaciones.
• Si el informe detecta deficiencias y hay plazo de subsanación, tienes que haberla pasado (o al menos tenerla encargada) antes de vender. El notario pide el certificado.
• Coste: varía según tamaño del edificio, suele asumirlo la comunidad como derrama.

Si tienes hipoteca viva

10. Certificado de deuda pendiente

• Qué es: documento del banco que acredita cuánto te queda por pagar a fecha de la firma.
• Dónde se pide: tu oficina bancaria, online o por email al banco.
• Coste: gratis por ley (máximo una vez al año). Algunos bancos cobran por certificados urgentes ~30 €.
• Plazo: pídelo con 15 días de antelación a la firma en notaría.

11. Comisión de cancelación

Revisa tu escritura original: el banco puede tener una comisión de cancelación anticipada (habitualmente 0,5% en los primeros 5 años, 0,25% después). Si tu hipoteca es anterior a 2019, comprueba la cláusula.

Documentos finales (justo antes de la notaría)

12. Certificado de no deudas con Hacienda y Seguridad Social

Solo en casos específicos (empresas, autónomos con actividad en la vivienda). En vivienda particular no se exige.

13. Cambio de titularidad de suministros

Aunque no es estrictamente "documentación" para notaría, el vendedor suele facilitar al comprador los recibos de luz, agua, gas y telecomunicaciones para que este pueda cambiar titularidad a partir de la fecha de escritura.

14. Autoliquidación de la plusvalía municipal

Plazo: 30 días hábiles desde la escritura. Modelo específico de cada ayuntamiento. Se puede liquidar online en Gijón y Oviedo. Si estás exento (venta a pérdida), presentar igualmente con la documentación que lo acredite.

Checklist imprimible

Para que no se te escape nada, aquí va el listado completo en versión rápida:

• [ ] Nota simple del Registro (< 3 meses)
• [ ] Certificado energético + nº registro Principado
• [ ] Últimos 2 recibos IBI
• [ ] Escritura de compra original
• [ ] Certificado corriente comunidad (piso)
• [ ] Estatutos + última acta (piso)
• [ ] Cédula habitabilidad (según vivienda)
• [ ] Boletines instalaciones (unifamiliar)
• [ ] ITE o IEE (edificio >45 años)
• [ ] Certificado deuda pendiente (hipoteca viva)
• [ ] Datos catastrales y planos
• [ ] Facturas de reformas relevantes (para deducir en IRPF)
• [ ] Último recibo comunidad
• [ ] Identificación fiscal en regla

Tiempos típicos

Con todos los documentos a mano, el tiempo medio desde aceptación de oferta hasta escritura en Asturias es de 60-90 días (condicionado sobre todo por la financiación del comprador). Sin la documentación preparada, esos plazos se alargan 2-4 semanas con frecuencia.

Un consejo de gestión

En Faro abrimos una carpeta digital compartida con cada vendedor el primer día y vamos subiendo documentos a medida que llegan. Cuando llega una oferta seria, todo está en un clic. No es magia: es orden.

Si quieres que revisemos la documentación que ya tienes y te digamos qué falta, rellena nuestro cuestionario de valoración y te hacemos una primera valoración + auditoría documental gratuita y sin compromiso.